Как трейдеру стать рантье. Это вам не биткоин.

Рынок недвижимости с точки зрения того, кто читает стакан котировок и ленту. История с начала девальвации, до момента, когда рублёвые цены внутри страны догнали уровень доллара и можно фиксить прибыль в 65 процентов.

В чем плюс рынка недвижимости? Нет алгоритмов и роботов😂. Все идет очень медленно. В чем минус? Кажется, что доходность мала. Входной порог высок. 

Это давний спор среди тех, кто ставит своей задачей эффективное распределение капитала. Недвижимость или относительно безопасный «fixed income». Что лучше обеспечит рост благосостояния? Давайте разбираться.

Это рассказ о одной из самых длительных инвестиционных схем, которые были реализованы на нашей практике. Длительность почти 5 лет. 

Не считая постоянной ребалансировки валютной корзины, так как в условиях экономической нестабильности это одна из самых эффективных мер безопасности для вашего капитала, которой нельзя принебрегать.

Не зря говорят, что в кризис богатые становятся ещё богаче. Как нам стать «как они»?
Почему так легко у обеспеченных людей это получается? Самые надёжные мировые инвестиционные продукты номинированны в долларах!!! Вот и получилось, что те, кто изначально хранили капитал в USD, просто в два раза стали богаче. У качественных мировых валютных активов есть минус — очень высокий входной порог. Стандартный лот евробонда минимум 100.000 долларов. Для большинства инвесторов на старте — это слишком много! Средний счёт инвестора на нашем рынке составляет 300 или 400 тыс. руб. При стоимости евробонда в 6,5 млн руб, разница очевидна.

Существуют альтернативы в форме биржевых фондов (etf), но там возникают вопросы профессиональной подготовки инвестора — этот класс активов относится к рискованным. И вы должны понимать то, что вы делаете. Там слишком большое разнообразие. Кстати, у нас есть курс на эту тему.

Вернёмся к теме статьи. Чем больше опыта получаешь при работе с капиталом, тем быстрее приходишь к мысли, что важнее сохранить деньги, чем заработать сумасшедшие проценты.

Сейчас вы можете оценить свои желания с этой точки зрения. Где вы находитесь? Хотите сумасшедших процентов, чтобы уйти с работы…или ваша задача сохранить существующий капитал?

Одно дело, когда вы ищите хорошую сделку внутри дня… Другое дело, когда понимаете, что в экономики страны наступила полная «ж». Тут надо думать не о глобальном шорте всего, что найдёте, а о сохранении покупательской способности вашего капитала на длительном периоде.

За свою жизнь я видел две девальвации. И, понятно, что ничего хорошего она не несёт. Но если первая девальвация меня не касалась, то вот вторая показала весь негатив для активов. Перспективы потерять труд нескольких лет не очень радовали. В такой ситуации советчиков нет. Думать надо самостоятельно.

Сработало долгосрочное мышление. В таких глобальных вопросах всегда есть временной лаг. Его эксплуатация и является идеей данного кейса. После «сверхскоростей» активной торговли на рынке, когда неэффективности закрываются мгновенно (Посмотрите наши исследования арбитража)…тут все происходило непривычно медленно!

Стоило ли вкладывать все деньги в упавшие российские активы? Использовать «Стоимостное инвестирование»? Заманчиво, но волалатильность огромная, неопределённость полная.

В отличии от обычных коррекции на рынке, которые вызваны внутренним дисбалансом, тут было что-то глобальное. Многомерный сдвиг, где одно потянет за собой другое. Было понятно, что просто так это не кончится. Изменения и последствия будут очень сильно растянуты по времени.

Часть 1. Проба нового рынка.

Была экстренно взята ипотека. Было понятно, что чем больше возникает рисков невозврата выданных населению кредитов, тем больше будет процентная ставка. В период кризиса стоимость денег возрастает значительно! Значит дешевле процент точно не станет и требования к заёмщикам точно вырастут. Время здесь играло нам на руку. Деньги однозначно будут обесцениваться. Доллар уже вырос, а люди верили в нормализацию. Что было маловероятно!

Обесценивание рубля значило только одно — стоимость жилья будет значительно расти. Это феномен из загадки «Как сварить лягушку». Все происходит по чуть-чуть и незаметно!!! Посмотрите вокруг… Цены на базовые продукты выросли в два раза. И это произошло всего за 2-3 года.

Поэтому, как это было не дорого и страшно, была повышена долговая нагрузка.

На данный момент: остаток по ипотеке сейчас не обладает той покупательской способностью, которая была тогда. Получилось взять в долг «более дорогие рубли», а отдавать уже «более дешёвые». Отличие составило почти два раза по покупательской способности. Можно обмануть время. Плюс текущая ставка сегодня (на момент написания статьи) больше, чем получилось на тот момент в договоре с банком.

Часть 2. Старт формирование доходного пула недвижимости.

Системный кризис продолжал расширяться, затрагивая все новые сферы экономики. И возникла интересная ситуация. Из-за кризиса в экономике цены на жилье стали активно дешеветь. Это как раз классический перекос. Паника.

Это была аномалия! Все стало дороже. Материалы, техника, труд… А их результат в производстве квадратных метров стал дешевле! Ведь очевидный факт:  новое жилье невозможно построить по новым ценам. А старое его догонит в цене! Перекос рынка в классическом виде.

Люди скидывали все активы, чтобы закупить валюту. Тк она просто летела на верх. Все опасались доллара за сто. И «скидывали» квартиры и машины.

Что получилось в итоге? Сработала идея «антидевальвационной корзины». К результату от инвестиций можно прибавить девальвационный заработок. Недвижимость в моменте стала сильно перепроданной, а с поправкой на то, что все зависит от доллара…невероятно привлекательной по цене. С перспективой в 3-4 года.

Долларовый счёт в пересчете на рубли давал двухзначную доходность. Но… Если бы я был долларовый миллионером, то это была бы отличная возможность. Продать доллары по 75 и купить жилье, которое просело в моменте на 20-25 процентов. Сумасшедшая доходность. Правда вы всегда решаете сами. Готовы ли выйти из защитного доллара? Все решает ваш риск-менеджмент. Решение было в том, чтобы не выходить из долларов. Оставить их запас.

Часть 3. Продолжаем формировать пул объектов.

Обещанного нашим правительством отката в экономике не было. Стало ясно, что через 2-3 года цена на недвижимость догонит девальвацию. И начался сезон «Охоты за дешёвым жельем». Активный торг с позиции лимитной заявки. Мы выставляли цену. И ждали реакции. Покупателей на рынке не было совсем. И продавцы шли на уступки по 5-20%!

За два года получилось взять два отличных варианта. По цене ниже рынка и с хорошим ремонтом. Причём последнюю забирали с рынка в формате «рыночной аномалии» . Все было УЖЕ ЗНАЧИТЕЛЬНО дороже. Но фотографии объявления были плохие. Риэлтор был плохой. Вобщем «недооцененный актив». Продавец не учел актуальную корректировку в рынке. И продал дешевле, чем мог.

Как получается торговаться в 2019 году. Ответ: никак!

Часть 4. Перспективы. Интересно ли быть "рантье"?

Все что выше это прелюдия. Так как мы хотим распределять активы эффективно, чтобы получать достойную и малорискованную дохожность. Иначе как можно стать диверсифицированным инвестором? Квартиру можно сдавать. И можно зарабатывать на «дивидендной» доходности, получая ренту. Недвижимость в нормальны условиях дает нам и рост «курсовой стоимости» и ренту. Такая вечная облигация:) 

Считаем выгоду с учетом безрисковой процентной ставки.

В этой схеме можно выделить три периода.

  1. Самое начало сбора портфеля. Ставки высоки и интерес только в дешевой цене за метр.
  2. Возврат цен в норму. Стабильно высокая ставка в банке.
  3. Рост цен из-за общей девальвации + падение ставки ЦБ.

Первый период. это долгосрочная инвестиция в расчете на то, что цены вернутся к докризисному уровню. Сдесь можно рассматривать это как спекулятивную сделку. Если бы не новый закон в налоговом кодексе. Если продавать жилье раньше пяти лет владения, то платим налог. Значит продавать нет резона. Это долгосрок.

Доходность в тот момент из-за высоких банковских ставок была не очень. Но, когда экономика успокоится, то ставки обязательно снизят. Надо было просто подождать.

Был момент, когда вклад в банке, где ипотека приносил больше, чем просто погасить ипотеку сразу. Собственно говоря эта была одна из причин, почему не было досрочного закрытия.

Второй этап. С точки зрения доходности на тот момент — банковский вклад выигрывал. Но перспектива, что так будет всегда мала. Срок решения был 2 года. Также 2-3 года закладывалось на коррекцию цен за метр. И уже было хорошо, что спад на рынке недвижимости остановился.

Третий этап. Начало снижения ставок ЦБ + рост цен на жилье.

Центробанк начал понижать ставки. Ситуация начала постепенно разворачиваться в сторону недвижимости. Цены поползли вверх. Ставки в банках пошли вниз. Стоимость аренды оставалась постоянной. Даже чуть снизилась. Так как упала покупательская способность. Но… Депозиты в банках начали резко терять в привлекательности! И если раньше не было смысла, то теперь на нашей сцене появился новый актив. Это облигации! Пока просто. Как альтернатива. Но все же.

Итог этой инвестиционной схемы.

В итоге за четыре года:
Получено с учётом дешёвой и выгодной покупки метров
дохожность выше банковского + удорожание рыночной стоимости. Торг окупился. И проценты по ренте идут.

Неожиданный бонус: закон о долевке. Подстегнул цены ещё больше. Но что самое интересное…собственники перестали торговаться! Вторичный фонд перестал идти на уступки? Чувствуете?) как Поменялась рыночная ситуация? Кардинально. По старой схеме хотелось сделать ещё одну сделку по покупке. Но условия поменялись. Мы ставим лимитку на 20 объектов. Наглую и дешёвую цену. В расчёте получить быструю сделку. Результат ноль! Никто не торгуется, качественные квартиры либо купили, либо сняты с продажи.

Необходимо провести перерасчёт доходности. И что получилось? Актуальные цены на жилье выросли настолько, что даже сдача по рыночной цене не перекрывает банковский доход по вкладу. И это при том, что ставки в банках упали с 11 годовых до 5.

Спустя 4 года мы получили дисбаланс. Но в другую сторону. Получается, что покупка квартиры стала невыгодной инвестицией. И из доходной превратилась в защитную. Не очень хорошо для новой сделки.

Мы говорим только о идеи брать жилье эконом формата. И сдавать его. Почему так? Если говорить о бизнес-классе, то в них безнадёжно получать прибыль с учётом того, что дает банковский депозит. Она никогда не перекроет доходность обычного банковского депозита! Вообще. Новый дом в центре с крутым уровнем сервиса — инвестиция без выгоды. Вот такой вот парадокс. Только если для себя. 

Бонус. Завершающий этап. Закрываем цикл.

Последний опыт в текущем цикле экономики — долевое строительство. Тут сыграл закон о этом типе строительства. Так как это дополнительный драйвер роста. Застройщики сами «подогревали» эту тему. Агрессивной рекламой с идеей того, что скоро все станет дороже. Фактически весь пул недвижимости получил экстра доходность.

В условиях договора с застройщиком мы согласовали рассрочку без процентов, с учетом первоначального взноса в половину. Деньги размещены на долгосрочном владе, что позволило получить 1,5 платежа рассрочки за счет процентов.

Планируемая доходность: +25% с этой инвестиции.

Но тут уже действительно встал вопрос — переоценка доходности. Что это значит? Минус деятельности рантье в том, что хороший арендатор — редкость. Адекватность, аккуратность и, самое главное, платежеспособность редкое встречается в одном человеке. А простаивание объекта больше одного месяца в год убивает доходность объекта.

Уточним: отдавать квартиру посуточно страшно, так как необходимо работать на фондовом рынке, а не ездить с проверками. Хотя, знающие люди говорят, что при количестве объектов больше трех уже можно взять администратора и уборщицу. Вобщем тут уже начинается не относительно пассивный доход. А бизнес. Это в текущий проект не входит. В принципе. Поэтому этот сценарий не интересен.

Что дальше? Уходим в облигации.

Сейчас начинается следующая часть наше глобальной пятилетки. Тема с недвижимостью пока закрыта. Адекватных предложений на рынке нет. Значит этот актив не следует увеличивать в портфеле. Оставляем то, что есть.

Что мы будем делать дальше? Банковские вклады дают мало. Значит переходим на сектор облигаций. Если вы считаете этот сектор скучным, значит пока не сталкивались с проблемой сохранения капитала.

Здесь у нас два варианта.

1)Валютные свопы. Вход от 100к долларов. Но высокая ликвидность. Малые риск.
2)Облигации. Подходит как альтернатива вкладам.
3)Дивидендная тема.
4)Етф на американском рынке.

БАННЕР ОСЕНЬ2019light5

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *